济南市积极推进“三维地籍”试点 绘就空间产权管理新图景

随着经济社会迅速发展，城市空间正从“平面延展”向“立体生长”加速跃迁——地上楼宇刺破天际，地下管廊纵横交错，机场、TOD、轨道交通等综合开发项目更将“高空、地表、地下”三维空间深度融合。然而，传统二维地籍管理模式难以厘清“屋顶之上、地面之下”的复杂产权边界，更无法适配跨权属、多维度的综合开发场景。在此背景下，济南市自然资源和规划局积极推进自然资源部“三维地籍”试点工作，聚焦制度创新与技术赋能，将济南遥墙国际机场二期改扩建工程等典型项目作为实践样本，探索出一条立体空间产权管理新路径，为城市高质量发展提供坚实的自然资源管理支撑。

试点先行，破解立体空间管理困局

济南遥墙国际机场二期改扩建工程的施工现场，机械轰鸣，塔吊林立，三座“立体交融”的建筑将在未来崛起——届时贴建过夜用房“叠”于既有食堂屋顶，高标过夜用房的空中连廊横跨未来四期地块，商旅服务中心的地下通道与航站楼匝道立体交错……

在城市立体开发背后，建筑投影跨权属导致“空间重叠”，设施共用造成“边界模糊”，权利主体多元引发“管理协同难”……这不仅是该机场项目的“空间难题”，更是城市发展中“高空、地表、地下”三维开发的共性挑战。

如何厘清“空中连廊”的权利归属?如何界定“地下穿越”的空间范围?如何实现跨周期、多主体的空间协同管理?面对这些空间治理的核心问题，济南市自然资源和规划局紧抓试点机遇，将“三维地籍”作为破解难题的“金钥匙”。从机场改扩建到TOD综合体，从地下管廊到轨道交通，“三维地籍”试点精准锚定全市立体开发的核心需求，以“先行先试”姿态推动自然资源产权管理革新。

制度立标，筑牢三维产权管理基石

没有规矩，不成方圆。面对三维空间权利管理这一领域，济南市自然资源和规划局坚持制度先行，逐步构建起贯穿“规划—审批—登记—管理”全流程的三维地籍政策体系。

率先出台《济南市地上地下国有建设用地使用权及其所附建(构)筑物所有权登记暂行办法》，打破传统土地权利仅限于地表空间的观念束缚，明确建设用地使用权分层设立、三维空间划定等核心内容，为跨权属、高复合开发项目提供了法律依据。针对实际操作中可能出现的标准不一问题，市自然资源和规划局印发专项通知，统一三维宗地与不动产单元代码编制要求，将机场改扩建等立体开发项目全面纳入试点，确保政策执行“全覆盖”。

更具创新意义的是，初步探索形成了土地供应前用地空间上下界限的确定规则。在规划策划阶段，就将三维权利设置纳入考量，例如机场项目涉及轨道交通3号线二期的部分，综合考虑轨道交通建设要求、地下挖深等因素，确定用地空间下界限高程，该规则为“屋顶叠建、地下穿越”类项目提供了明确的空间尺度界定依据。

同时，结合三维地籍试点典型案例推进，对三维地籍各环节工作模式全面总结，系统梳理规划策划、地籍调查、土地出让、确权登记等全生命周期管理要求，形成“三维地籍全生命周期操作细则”，确保项目从选址到登记各环节均有章可循。

这些制度成果不仅服务于机场项目，更初步形成了覆盖全市域、全类型立体开发场景的“三维地籍管理”，为后续轨道交通、地下管廊、TOD综合开发等提供了可复制、可推广的标准化路径。

数字赋能，塑造空间产权精准画像

“三维地籍”的落地，离不开技术引擎的支撑。济南市自然资源和规划局以数字化为抓手，依托二三维一体化不动产权籍管理系统，融合实景三维、BIM、GIS等多项数字技术，实现对复杂空间的高精度映射与管理。

该系统实现了宗地、房屋数据从二维到三维的平滑转型，支持白模、实景模型等多源三维数据入库。三维宗地图通过透视图呈现界址点线面、上下高程等信息，让复杂的空间关系“一目了然”，实现立体产权管理的标准化、可视化与智能化，有力推动不动产登记从平面到立体的升级转换。

针对如机场连廊、地下通道等异形、交错结构，济南创新提出“点—线—面”三维构成立体宗地方案，通过界址点高程属性(H值)和空间拓扑关系，快速生成封闭、准确的空间模型，使得“跨用地的空中楼阁”和“穿地下的交通廊道”都能权属清晰、一张图管理。

目前，济南已在多个关键区域开展三维地籍实践。华山沟西地块、山大路及历山北路TOD项目等首批试点，已完成三维地籍调查，形成了包括空中商业、地下交通、垂直复合在内的多种权利设定范例。遥墙机场改扩建项目的推进，更将验证“三维地籍”管理在重大交通枢纽中的适用性，为全国机场、高铁站等复杂场景的立体开发提供“技术范本”。

从遥墙机场的空中连廊、地下机房，到城市核心区的TOD多层开发，再到地下轨道交通的空间分置，济南“三维地籍”试点正以“全市域覆盖、全流程革新、全场景适配”的实践，破解立体开发的产权“痛点”，激活“纵向空间”的资源价值。这一探索，不仅为济南建设“立体城市”注入强劲动力，更在全国城市空间治理现代化进程中，贡献着可借鉴、可推广的“济南智慧”。

（济南日报·爱济南记者 王宝泓 通讯员 刘新新 崔洪新）